Erneuter Anlauf für die Energiewende im Immobiliensteuerrecht

Erleichterungen im Rahmen der erweiterten Grundbesitzkürzung bei Stromlieferungen sollen kommen – mit Ausnahme von BHKW

20.04.2021 | Die Energiewende dezentralisiert die Energieversorgung. Diese Entwicklung führt dazu, dass Immobilien als Anbieter von Wärme, Strom und Energie einen wesentlichen Beitrag für eine erfolgreiche Energiewende leisten werden. Steuerliche Rahmenbedingungen sind jedoch seit Jahrzehnten unverändert und bislang fehlen deutliche steuerliche Anreize für eine dynamische Entwicklung der Energiewende.

Mit einer Erleichterung im Rahmen des Genossenschaftsprivilegs nach § 5 Nr. 10 KStG, § 3 Nr. 15 GewStG ab dem Jahr 2019 hatte der Gesetzgeber bereits ein erstes Zeichen gesetzt. Danach verbleibt Vermietungsgenossenschaften ihr Privileg der Körperschaft- und Gewerbesteuerbefreiung, wenn Mieterstrom-Einnahmen nicht mehr als 20% der gesamten Einnahmen ausmachen.

Nun sollen nach zwei vergeblichen Anläufen in den Jahren 2016 und 2017 weitere Erleichterungen durch eine Änderung des Gewerbesteuergesetzes über das Fondsstandortgesetz erfolgen.

Vorgesehene Erleichterungen
Mittels der erweiterten Grundbesitzkürzung nach § 9 Nr. 1 S. 2 ff. GewStG können gewerbesteuerpflichtige Immobiliengesellschaften aktuell ihre Immobilienerträge faktisch von der Gewerbesteuer befreien.

Eine wesentliche Voraussetzung ist, dass neben der begünstigten Verwaltung und Nutzung von eigenem Grundbesitz keine anderen (schädlichen) Tätigkeiten bzw. nur die wenigen gesetzlich als unschädlich definierten Tätigkeiten ausgeübt werden. Eine unschädliche, jedoch selbst nicht begünstigte, d.h. gewerbesteuerpflichtige Nebentätigkeit ist beispielsweise die Verwaltung und Nutzung von eigenem Kapitalvermögen.

Die Lieferung von selbst erzeugter Energie (z.B. aus Photovoltaik) sowie Stromlieferungen an Mieter durch den Betrieb von Ladestationen für Elektrofahrzeuge werden aktuell grundsätzlich als schädliche Leistungen angesehen. Als Konsequenz wird die Kürzung der Immobilienerträge für Zwecke der Gewerbesteuer versagt.

Durch Erweiterung des Katalogs der unschädlichen Nebentätigkeiten sollen jetzt Erleichterungen eingeführt werden. Danach soll die erweiterte Grundbesitzkürzung für Immobilienunternehmen auch dann nicht verloren gehen, wenn Einnahmen

·                für die Einspeisung bzw. Lieferung von Strom aus erneuerbaren Energien im Sinne des § 3 Nr. 21 EEG (insbesondere Solarstrom) oder
·                für den Betrieb von Ladestationen für Elektrofahrzeuge oder Elektrofahrräder

erzielt werden. Voraussetzung ist allerdings, dass die Einkünfte aus diesen Tätigkeiten 10% der Mieteinnahmen aus der Vermietung des Grundbesitzes nicht übersteigen.

Nach dem eindeutigen Wortlaut des aktuellen Gesetzesentwurfs sind auch Lieferketten-Modelle, in denen das Immobilienunternehmen den Strom an einen Contractor liefert, der dann seinerseits den Strom entweder an die Mieter des Immobilienunternehmens liefert oder ins Netz einspeist, unschädlich. Ausweislich der Gesetzesbegründung könnte hier auch auf ein anderes Verständnis des Gesetzgebers geschlossen werden, da danach der Strom aus den Energieerzeugungsanlagen „…nur ins Netz eingespeist oder an die Mieter des Grundstücksunternehmens geliefert werden…“ darf. Das weitere Gesetzgebungsverfahren ist insoweit kritisch zu beobachten.

Einnahmen aus dem Betrieb eines Blockheizkraftwerks zählen wegen des ausdrücklichen Bezugs auf § 3 Nr. 21 EEG weiterhin zu den schädlichen Nebenleistungen. Hier bleiben somit für die Immobiliengesellschaften die gewerbesteuerlichen Stolperfallen bestehen, eine bereits häufig schon gewählte Lösungsmöglichkeit besteht weiterhin in der Umsetzung von Contracting-Modellen.

Soweit eine Unschädlichkeit von Einnahmen vorliegt, ist zu beachten, dass insoweit keine Steuerbefreiung eintritt. Die Befreiung betrifft weiterhin nur die originären Immobilieneinkünfte, wohingegen die Einkünfte aus den Nebentätigkeiten separat zu ermitteln und der Gewerbesteuer zu unterwerfen sind.

Die Neuregelung soll ab dem Erhebungszeitraum 2021 gelten. Das Gesetz muss noch vom Bundesrat verabschiedet werden und es bleibt abzuwarten, ob dieser dritte Anlauf zur Einführung entsprechender Erleichterungen es diesmal in die Umsetzung schafft.

Diese Informationen wurden uns von unserem Partnerunternehmen für Steuerrecht, der Warth & Klein Grant Thornton AG zur Verfügung erstellt.

Rechts unter Downloads finden Sie zudem einen konkreten Änderungsantrag der CDU/CSU und SPD hierzu.